廣東樓市調(diào)控停不下來！

　　繼“老大哥”廣州4個月內(nèi)兩次出臺樓市調(diào)控政策、兩次上調(diào)房貸利率后，東莞樓市調(diào)控也快步跟上。

　　4月29日，東莞市住建局等發(fā)布《關(guān)于進一步加強新建商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知》，其中最受關(guān)注的當屬限制新房房價，規(guī)定新房備案價上調(diào)空間控制在5%以內(nèi)，未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。

　　有網(wǎng)友評論說，這是“史上最強調(diào)控”，相當于在房地產(chǎn)市場空投了一顆核彈。

　　嚴控在售項目價格漲幅

　　東莞市住建局發(fā)布的《關(guān)于進一步加強新建商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知》，從堅持目標導(dǎo)向加強房價調(diào)控、積極引導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理定價、從嚴控制在售項目價格漲幅、督促企業(yè)及時申請辦理預(yù)售、加強商品住房明碼標價監(jiān)管五個方面出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　值得關(guān)注的是，《通知》規(guī)定，經(jīng)審核確認的新建商品住房申報價格，作為該項目在本年內(nèi)申請辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的平均申報價格，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)擬辦預(yù)(現(xiàn))售樓棟的情況自行定價，但須以幢(棟)為單位申報銷售價格，同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%(地面建筑層數(shù)4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過40%)，同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。

　　通知施行之日前已辦理過預(yù)(現(xiàn))售的新建商品住房項目，后續(xù)批次住宅按以下辦法申報銷售價格：項目如按上述的定價原則計算的控制價格低于現(xiàn)價，可按現(xiàn)價執(zhí)行，如按上述的定價原則計算的控制價格高于現(xiàn)價，則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。

　　未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價格的間隔時間維持半年不變，降幅不限。

　　此外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價制度，實行明碼標價和“一房一價”，在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)，一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

　　此前曾被住建部約談

　　今年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院決策部署上來，充分認識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標。

　　去年，東莞樓市多個指標均創(chuàng)新高。合富大數(shù)據(jù)顯示，2020年，東莞房地產(chǎn)市場供應(yīng)套數(shù)為55321套，同比增長41%；成交量創(chuàng)過去4年最高，簽約套數(shù)為64720套，同比增長34%；房價創(chuàng)歷史最高，簽約均價為24227元/㎡，同比上漲20%。

　　樓市過熱，導(dǎo)致東莞密集出臺調(diào)控政策。2月27日，東莞市住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號)》，堵住假離婚等政策漏洞，社保繳納年限、首付比例均提高。

　　去年7月，東莞11個部門曾聯(lián)合發(fā)布“史上最嚴”樓市調(diào)控政策，規(guī)定非東莞戶籍居民家庭在東莞購買第一套商品住房的，須提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保證明；購買第二套商品住房的，須提供3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保證明，暫停向其銷售第三套商品住房。此外，在東莞購買的商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

　　有助于抑制房企無序漲價

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，此次政策提出了幾條控制房價的新舉措，是后續(xù)各地政府、房企營銷部門和購房者需要積極關(guān)注的：

　　一是控制單價相差幅度。此次政策明確，同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%，同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。換而言之，橫向看，小區(qū)不同樓盤之間的均價差異不能超過10%?？v向看，一個樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價格不能超過25%。此類規(guī)定，有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價，也減少了一些虛高價格項目的出現(xiàn)。

　　二是控制新批次的漲幅。此次政策明確，相關(guān)項目如按既有的定價原則計算的控制價格高于現(xiàn)價，則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。類似規(guī)定也是為了限制新批次項目隨意漲價的做法。根據(jù)此類規(guī)定，第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報價格、無序上漲的做法。

　　三是減少漲價頻率。此次政策明確，未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。從此類規(guī)定可以看出，對于部分項目后續(xù)要調(diào)價的情形，必須等待一年時間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以抑制房企頻頻申請調(diào)價的沖動，類似頻率減少也使得調(diào)價的空間減少，進而倒逼房企主動按既有價格銷售。

　　保利投顧研究院表示，展望后市，一線城市從市場端和資金端監(jiān)管密集發(fā)聲，且調(diào)控逐步蔓延至二三線城市，未來局部市場過熱或被平抑。同時，隨傳統(tǒng)銷售旺季到來，二季度供應(yīng)增加，將帶動市場需求恢復(fù)較慢的二線及三四線市場逐步改善。