據(jù)天風(fēng)證券監(jiān)測(cè)，上周36大城市一手房合計(jì)成交3.84萬套，環(huán)比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一線、二線、三線城市成交數(shù)量環(huán)比分別下降23.25%、8.58%、14.83%。從房企近期披露的6月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，不少房企6月銷售增速明顯放緩。此外，從房企披露的開工、竣工數(shù)據(jù)看，部分房企竣工面積居于高位，新開工面積處于低位。

　　新房銷售放緩

　　部分房企6月銷售業(yè)績(jī)明顯下滑。新城控股披露的6月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，6月，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約230.25億元，同比下降11.67%；銷售面積約183.16萬平方米，同比下降18%。

　　針對(duì)下半年銷售預(yù)測(cè)，天風(fēng)證券研報(bào)顯示，整體來看，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅已呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。下半年，隨著信貸政策繼續(xù)收緊，房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步放緩，樓市將進(jìn)入新一階段調(diào)整。

　　針對(duì)房地產(chǎn)上市公司的投資邏輯，華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?ldquo;三條紅線”、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動(dòng)行業(yè)加速邁入運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)時(shí)代，預(yù)計(jì)將推動(dòng)行業(yè)門檻提升、減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)，也將減少周期波動(dòng)，助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前，房地產(chǎn)處于估值和倉(cāng)位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價(jià)值重估空間較大。

　　竣工面積處于高位

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積36481萬平方米，同比增長(zhǎng)25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬平方米，同比增長(zhǎng)27%。

　　從房企披露的開工、竣工數(shù)據(jù)看，部分房企竣工面積居于高位，新開工面積處于低位。

　　綠地控股近日披露的2021年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2021年4-6月，公司完成新開工面積445萬平方米，同比下降50.4%，完成竣工備案面積767萬平方米，同比增長(zhǎng)69.1%。2021年1-6月，公司完成新開工面積983.6萬平方米，同比下降39.8%，完成竣工備案面積1037.4萬平方米，同比增長(zhǎng)72.4%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國(guó)內(nèi)貸款首次負(fù)增長(zhǎng)，銷售回款增速連續(xù)收窄。從6月來看，國(guó)內(nèi)貸款降幅從-7.2%擴(kuò)大至-16.1%；占銷售回款約40%的按揭貸款首次負(fù)增長(zhǎng)3.1%，顯示今年以來對(duì)房地產(chǎn)的資金緊縮，在開發(fā)商層面表現(xiàn)的很明顯。上半年新開工面積增速已經(jīng)從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%，盡管有基數(shù)效應(yīng)影響，但開發(fā)商減緩新開工的趨勢(shì)顯現(xiàn)。

　　全鏈條高位回落

　　李宇嘉表示，新開工面積增速連續(xù)3個(gè)月下降，住宅新開工面積降幅從5月的2.9%擴(kuò)大至3.4%，土地購(gòu)置面積連續(xù)4個(gè)月下降。不過，由于2018年至2020年商品房銷售一直在高位運(yùn)行，2020年商品房銷售創(chuàng)年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，開發(fā)投資增速的韌勁比較足。上半年開發(fā)投資同比增長(zhǎng)15.5%，盡管增速比1-5月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，但高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)明顯。

　　李宇嘉指出，行業(yè)全鏈條開始高位回落。先看前端的土地市場(chǎng)、開發(fā)商資金面和新開工。上半年，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降11.8%，其中盡管有去年疫情后二季度土地出讓加速造成的高基數(shù)效應(yīng)，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線”半年考核、貸款集中度管理下，開發(fā)商拿地積極性下降的現(xiàn)象。上半年，開發(fā)商到位資金增速?gòu)?月份的51.2%收窄至23.5%。

　　展望下半年及未來，李宇嘉指出，房地產(chǎn)竣工高峰期持續(xù)，建筑工程、安裝工程保持旺盛態(tài)勢(shì)，抵充了新開工和拿地增速收窄的影響。預(yù)計(jì)，全年開發(fā)投資可能將繼續(xù)回落，但仍有望保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會(huì)放松的重要原因之一。當(dāng)然，當(dāng)前各地財(cái)政收入增速降至近年來低點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)和“擴(kuò)內(nèi)需”在基建投資和公共服務(wù)上的支出較大，對(duì)樓市穩(wěn)定的訴求強(qiáng)烈。

　　東方證券研報(bào)顯示，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，6月銷售增速繼續(xù)回落，符合此前對(duì)本輪景氣周期已經(jīng)運(yùn)行至高點(diǎn)附近的判斷。展望下半年，三四線市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，行業(yè)實(shí)際利潤(rùn)率可能高于市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。同時(shí)，在市場(chǎng)和融資雙重壓力下，行業(yè)出清可能加速，龍頭房企利潤(rùn)空間正逐步打開，誕生一輪估值修復(fù)行情。產(chǎn)業(yè)鏈上，新開工回落、竣工提速的趨勢(shì)不變，看好迅速成長(zhǎng)且消費(fèi)屬性較強(qiáng)的物管行業(yè)。