9月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布8月份全國70個大中城市房價變動情況。從數(shù)據(jù)變化來看,隨著前期出臺的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊,疊加市場進(jìn)入淡季,市場熱度進(jìn)一步回落。8月新房、二手房價格上漲城市數(shù)量持續(xù)減少,并降至年內(nèi)最低水平,新房價格漲幅回落、二手房價格止?jié)q轉(zhuǎn)跌,這也是今年以來二手房價格首次出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士指出,這是2015年4月來,連續(xù)77個月,除了疫情影響的2020年2月外,二手房下調(diào)城市最多,上漲城市最少的一個月。

　　二手房價下跌城市首次超上漲城市

　　從8月份全國70城新建商品住宅房價指數(shù)來看,新建商品住宅上漲城市數(shù)量46個,較上月減少5城；持平城市4個,較上月增加1個；下跌城市20個,較上月增加4城。從漲幅情況來看,70城平均漲幅為0.16%,漲幅較上月收窄0.14個百分點；上漲城市平均漲幅0.36%,環(huán)比漲幅收窄0.14個百分點。

　　分等級城市看,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%,北京漲幅較上月收窄0.6個百分點,上海漲幅持平,深圳漲幅擴大0.5個百分點,廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴大,并且漲幅領(lǐng)跑一線城市。

　　二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅較上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。整體來看,各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平,在市場步入淡季,調(diào)控政策接連落實下,價格上漲動力削弱,新房價格漲幅將更趨于平緩。

　　從8月二手住宅房價指數(shù)來看,上漲城市數(shù)量為27個,比上月減少14個；持平城市9個,較上月增加6個；下跌城市34個,比上月增加8個。這也是近幾年來,二手房下跌城市數(shù)量首次超過了上漲城市。

　　此外,山東納入統(tǒng)計的4個城市中,濟(jì)南、青島、濟(jì)寧的新房價格均繼續(xù)上漲,煙臺則出現(xiàn)回落,繼今年1月份之后再次出現(xiàn)降價。其中,濟(jì)南新房8連漲,青島新房9連漲。而在二手房方面,濟(jì)南、青島、煙臺均繼續(xù)上漲,濟(jì)寧則繼續(xù)回落,其中,濟(jì)南二手房6連漲,青島二手房則實現(xiàn)7連漲。

　　根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,新房方面,濟(jì)南、青島、濟(jì)寧均繼續(xù)上漲,而煙臺則在繼今年1月份出現(xiàn)回落之后再次降價。其中,濟(jì)南8月份環(huán)比上漲0.6%,同比上漲5.2%；青島8月份環(huán)比上漲0.8%,同比上漲5.4%；煙臺8月份環(huán)比下降0.1%,同比上漲3.6%；濟(jì)寧8月份環(huán)比上漲0.1%,同比上漲9.0%。

　　二手房價格方面,濟(jì)南、青島、煙臺均繼續(xù)上漲,而濟(jì)寧則繼續(xù)回落。其中,濟(jì)南8月份二手房價格環(huán)比上漲0.2%,同比上漲0.9%；青島8月份環(huán)比上漲0.1%,同比上漲1.0%；煙臺8月份環(huán)比上漲0.1%,同比上漲4.2%；濟(jì)寧8月份環(huán)比下降0.2%,同比上漲4.6%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,房價上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個月數(shù)量下調(diào),從房價上漲趨勢看,在3-4月出現(xiàn)頂峰后,2季度以來市場上漲不算收窄,調(diào)控抑制了房價上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個,這是2015年4月來,連續(xù)77個月,除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點,全國樓市房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　房價拐點到來,離不開調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出,隨著調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場,多城跟進(jìn)二手房參考價機制,市場觀望情緒漸濃,價格上漲乏力,其中深圳已經(jīng)連續(xù)四月下降,作為首個出臺二手房指導(dǎo)價的城市,市場降溫顯著。

　　從各等級城市來看,一線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點,其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%,漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環(huán)比下降0.4%,連續(xù)4個月下降；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,連續(xù)兩個月下降。

　　受到多種因素影響,商品房銷售高位回落

　　受高基數(shù)及政策因素影響,8月單月銷售量延續(xù)7月,呈現(xiàn)高位回落走勢。1-8月全國商品房銷售面積為114193萬平方米,同比增速為15.9%,商品房銷售額為119047億元,同比增速為22.8%,商品房累計均價為10425元/平方米。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示,從單月成交數(shù)據(jù)來看,8月商品房銷售面積為12545萬平方米,與2018年同期水平相近,同比下滑16%。目前的市場在季節(jié)因素、高基數(shù)因素、政策因素等多方面的疊加下,市場表現(xiàn)為高位回落。全國商品房銷售量在2021年7月之前已保持連續(xù)14個月單月歷史峰值,高基數(shù)導(dǎo)致8月同比增速下滑。

　　此外,以“三穩(wěn)”為目標(biāo)的調(diào)控政策下,多地調(diào)控政策趨緊,使得近期銷量出現(xiàn)回調(diào)走勢。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,8月房地產(chǎn)市場調(diào)控類政策出臺36次,自4月以來調(diào)控頻次持續(xù)增加,調(diào)控持續(xù)加碼。

　　銷售回款為到位資金主要來源,房貸利率持續(xù)上行拉動銷售回款增速下行,使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元,同比增長14.8%。分項來看,國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%、以及13.4%。

　　“國內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴大,房企到位資金持續(xù)承壓,這與銀行貸款集中度管理有關(guān)。”潘浩指出,據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的72城8月主流首套房貸利率為5.6%,二套利率為5.9%,保持持續(xù)上漲。信貸環(huán)境收緊對銷售回款增速起到抑制作用,同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源,使得房企資金壓力加劇。

　　“金九銀十”房企或?qū)⒓哟蟠黉N力度

　　在政策調(diào)控更趨精準(zhǔn)化、調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場之下,政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。陳霄稱,新房、二手房市場熱度均有所下滑,二手房表現(xiàn)更為明顯。預(yù)計隨著接下來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來,房企加大促銷力度,以價換量現(xiàn)象增加,新房價格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。而二手房市場在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。

　　“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的重要節(jié)點,對于“金九銀十”市場的整體預(yù)判,潘浩表示,由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓,在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐,因此銷售回款成為房企運營的生命線。結(jié)合上述“高位回調(diào)”的市場判斷,面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點,房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼,推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。

　　但面對年底前的交房節(jié)點,為維護(hù)前期購房業(yè)主利益,多數(shù)老項目并不會整體采取過于極端的降價措施,更有可能的選擇是針對產(chǎn)品力稍弱的房源推出促銷政策,一方面清理長期庫存,另一方面也集中進(jìn)行客戶引流或儲備。當(dāng)然,也存在部分房企出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流壓力,進(jìn)行較大力度的促銷,但多數(shù)操作都是階段性的選擇。

　　在張大偉看來,2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市記錄已經(jīng)成為定局,整體趨勢看,因為信貸寬松導(dǎo)致的房價上漲,在2021年下半年還會持續(xù)一段時間。

　　不過,張大偉表示,越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場,房價漲幅會繼續(xù)放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭,針對經(jīng)營貸、二手房定價混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加,已經(jīng)使得一線城市房價漲幅放緩。預(yù)計2021年下半年一線城市大部分將進(jìn)入調(diào)整周期。

　　本報綜合