2022年開年降息，對房地產(chǎn)市場來說意味著什么？

　　20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。分別比去年12月份下降10個基點和5個基點。這是1年期LPR在去年12月份下調(diào)以來的連續(xù)調(diào)降，也是時隔21個月，房貸利率參考的5年期以上LPR再現(xiàn)下調(diào)。綜合來看，開年降息帶來中國樓市三個重要信號。

　　其一，“穩(wěn)樓市”信號。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次降息對樓市來說，信號意義更大。上一次調(diào)降5年期LPR還是在2020年4月份，已經(jīng)按兵不動很長時間。

　　去年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場急速降溫。李宇嘉認為，12月，5年期LPR未降，主要由于之前兩個月，樓市正在觸底回升，擔心降息會傳達刺激樓市的信號。但近期公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份包括房地產(chǎn)投資、房屋新開工等多項樓市指標跌幅加大?？紤]到“三穩(wěn)”、“三保”(保交樓、保民生、保穩(wěn)定)等要求，需要穩(wěn)定樓市預期，這是此次降息的最大作用。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，本次5年期以上LPR利率下調(diào)對樓市的利好，將從房企融資和居民房貸兩個層面得到體現(xiàn)。針對房企的“三線四檔”的融資管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和融資成本都將一定程度降低。同時。LPR下調(diào)將減少個人房貸利息支出，會在一定程度上拉動購房熱度的小幅回升。不過，他也指出，相較于降息帶來的其他影響，其對購房者心態(tài)的影響更值得關注。

　　其二，“房住不炒”信號。值得注意的是，此次5年期以上LPR下調(diào)幅度低于1年期LPR。事實上，自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR下調(diào)較多，而5年期以上LPR下調(diào)較少的“非對稱降息”方式已成常態(tài)。過去2年多來，1年期LPR已多次下調(diào)，但由于房貸利率參考5年期以上LPR，在“房住不炒”的定位下，這一指標變動相對謹慎。李宇嘉認為，此次非對稱降息也是在傳達穩(wěn)定但不刺激的信號。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬指出，5年期以上LPR的下降有助于提振住房消費需求，穩(wěn)定按揭貸款增速。同時，5年期以上LPR并未與MLF(中期借貸便利)利率等幅下調(diào)10個基點，而是下降了5個基點，體現(xiàn)了維護房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的要求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此次降息并不會帶來樓市過熱。首先，此次降息幅度較小，對房貸的降低并不顯著，100萬元(人民幣，下同)的貸款(30年期)月供僅減少約30元。而且，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭等各環(huán)節(jié)均有壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)輕微的變化，但當前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化情況。

　　其三，樓市加速觸底信號。“政策底部”出現(xiàn)后，樓市有望出現(xiàn)“市場底部”。張大偉認為，降息意味著市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。在四季度樓市出現(xiàn)政策底部后，市場底部將在2022年一季度開始出現(xiàn)。

　　李宇嘉指出，從12月和1月份數(shù)據(jù)看，樓市依舊疲軟，主要是由于開發(fā)商信用風險、信用杠桿被控制、土地市場疲軟等所導致。當下，預期轉(zhuǎn)弱，需求收縮已導致行業(yè)穩(wěn)定、金融風險問題，穩(wěn)定樓市的訴求大于繼續(xù)控制樓市的訴求。他認為，在降息、返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開始觸底。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，預計后期更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好。這有利于合理的住房需求釋放，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。