蔣華棟

　　當(dāng)前，全球房地產(chǎn)市場的主題詞正在切換，主要“敘事邏輯”從“超低利率環(huán)境”向“滯脹風(fēng)險”轉(zhuǎn)化。此前，持續(xù)的超低利率環(huán)境和大規(guī)模政府財政刺激政策催生了全球房地產(chǎn)市場高溫。然而，隨著相關(guān)政策撤出，市場開始出現(xiàn)降溫苗頭，且撤出力度越大，市場修正幅度也越大。因此，要判斷未來全球房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看市場預(yù)期在多大程度上與經(jīng)濟(jì)實際相吻合，還取決于已經(jīng)快速收緊貨幣政策的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行如何應(yīng)對潛在衰退風(fēng)險。

　　統(tǒng)計顯示，2021年，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）國家整體住房價格較2019年增長19.6%，創(chuàng)下有記錄以來最快增長速度。進(jìn)入2022年，各國貨幣環(huán)境普遍收緊，全球房地產(chǎn)市場還能繼續(xù)高歌猛進(jìn)嗎？

　　今年上半年，雖然大多數(shù)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場依然火熱，但隨著越來越多制約因素顯現(xiàn)，市場出現(xiàn)下行修正的概率正在上升。

　　事實上，至今年6月份，部分國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)抵押貸款利率明顯上升。6月中旬，30年抵押貸款利率超過6%，不僅遠(yuǎn)高于年初的約3%，更是達(dá)到了2008年國際金融危機(jī)以來的最高水平。這一態(tài)勢對房地產(chǎn)投資和消費(fèi)產(chǎn)生了明顯抑制效果。

　　受此影響，美國6月份新房銷售量為59萬套，與5月份的64.2萬套相比降低了8.1%。標(biāo)普相關(guān)數(shù)據(jù)則顯示，全美房屋價格在4月份達(dá)到高點之后，5月份開始逐步下滑。美國抵押銀行家協(xié)會6月份數(shù)據(jù)顯示，購買新房的抵押貸款申請同比下降了12%，環(huán)比下降10%。在新開工數(shù)量方面，5月份美國新屋開工率和新房建設(shè)許可數(shù)量同比分別下降14.4%和7%。

　　歐洲地區(qū)房地產(chǎn)市場雖仍呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，但疲態(tài)已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。歐洲統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，歐元區(qū)住房價格指數(shù)同比增長9.8%，歐洲整體增幅高達(dá)10.5%，為2005年有該項統(tǒng)計以來的最高水平。英國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份英國房價年增長率從6月份的10.7%小幅上升至11.0%，考慮季節(jié)性因素后價格環(huán)比上漲0.1%。然而，值得關(guān)注的是，在歷經(jīng)2021年和2022年初房地產(chǎn)投資量增長之后，近期歐洲地產(chǎn)投資活動開始放緩，5月份和6月份的投資量均呈下降趨勢。

　　在亞太地區(qū)，萊坊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在該公司重點監(jiān)測的23個亞太城市中，19個城市住宅價格保持上漲態(tài)勢，平均住宅價格增幅為5.6%。值得關(guān)注的是，亞太地區(qū)的整體韌性主要得益于通脹壓力明顯低于歐洲和美國，各國央行收緊貨幣政策力度不一。相比而言，新西蘭、澳大利亞兩國在央行加息后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度放緩。其中，澳大利亞統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份新增住房貸款規(guī)模同比下降4.4%，7月份澳國內(nèi)房價進(jìn)一步延續(xù)下跌態(tài)勢；新西蘭國內(nèi)住房市場價格也終結(jié)了過去兩年的快速上漲，開始出現(xiàn)下滑。

　　可以確定的是，此前持續(xù)的超低利率環(huán)境和大規(guī)模政府財政刺激催生了與疫情相伴隨的全球房地產(chǎn)市場高溫。然而，相關(guān)政策環(huán)境的變化將引發(fā)市場降溫。展望后續(xù)市場發(fā)展，投資者普遍認(rèn)為，前期刺激政策撤出更為明顯的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體市場將經(jīng)歷更大程度的市場修正。

　　多家市場機(jī)構(gòu)預(yù)計，在不久的將來，加拿大、新西蘭、澳大利亞、瑞典、美國、英國等國房價將出現(xiàn)5%至20%不等的下挫。

　　美國抵押銀行家協(xié)會分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)前景的高度不確定性將成為后續(xù)房地產(chǎn)市場變化幅度和時機(jī)的主要影響因素。盡管美勞動力市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，但通貨膨脹和地緣政治緊張局勢的持續(xù)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不確定性正在上升、經(jīng)濟(jì)增速正在放緩。如果經(jīng)濟(jì)陷入衰退，或者衰退預(yù)期持續(xù)升溫，多戶家庭的借貸可能會受到進(jìn)一步限制。在今年創(chuàng)紀(jì)錄的開局之后，利率上升以及對經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂將抑制下半年的市場發(fā)展和新貸款發(fā)放。預(yù)計今年商業(yè)和多戶家庭抵押貸款借貸總額將降至7330億美元，比2021年8910億美元的總額下降17.73%；其中，美住宅抵押貸款中較為突出的多戶家庭貸款預(yù)計將在2022年降至4360億美元，比去年4870億美元的數(shù)據(jù)下降10.47%。

　　房地美分析認(rèn)為，抵押貸款利率的上升以及房價的上漲將加重居民負(fù)擔(dān)，并導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場放緩。預(yù)計2022年房屋銷售量將放緩至600萬套，2023年放緩至540萬套。房屋需求增速放緩將導(dǎo)致房價增速放緩，預(yù)計2022年和2023年價格增長分別為12.8%和4.0%。

　　針對歐洲市場，荷蘭銀行分析認(rèn)為，通脹、基準(zhǔn)利率和增長前景成為歐洲房地產(chǎn)市場的三大風(fēng)險。通脹方面，能源價格的上漲正在快速侵蝕居民可支配收入，進(jìn)而降低住宅市場需求。荷蘭中央銀行測算顯示，如果能源價格上漲35%，居民平均可支配收入將下降0.7個百分點；如果能源價格上漲60%或者85%，居民可支配收入將下降2.1個百分點或4.2個百分點。

　　與此同時，歐洲部分國家抵押貸款利率正在不斷上升。地緣政治緊張和經(jīng)濟(jì)前景惡化帶來的投資不確定性導(dǎo)致歐洲抵押貸款利率的風(fēng)險溢價不斷提高，抵押貸款利率增速明顯高于基準(zhǔn)利率增速。上述因素會使歐洲房地產(chǎn)市場進(jìn)一步承壓。荷蘭銀行預(yù)計，越來越多的歐洲房地產(chǎn)投資者將退出房地產(chǎn)市場，等待重新定價。部分歐洲國家的房地產(chǎn)市場交易量將在今年下半年下降17.5%，2023年還將出現(xiàn)2.5%的下挫。

　　雖然英國7月份數(shù)據(jù)顯示房價已經(jīng)連續(xù)9個月保持兩位數(shù)增長，但消費(fèi)者信心已經(jīng)跌至歷史低點。投資者正在密切關(guān)注英國市場面臨的加息風(fēng)險和衰退風(fēng)險。英國5年期抵押貸款固定利率已經(jīng)從去年9月份的1.28%上漲至當(dāng)前的3.45%，后續(xù)英國央行的任何加息操作、英國經(jīng)濟(jì)的任何衰退跡象都會進(jìn)一步惡化住房市場需求。

　　無疑，當(dāng)前全球房地產(chǎn)市場的主題詞正在切換，主要“敘事邏輯”從“超低利率環(huán)境”向“滯脹風(fēng)險”轉(zhuǎn)化。要判斷未來全球房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看市場預(yù)期多大程度上與經(jīng)濟(jì)實際相吻合，同時還取決于已經(jīng)快速收緊貨幣政策的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行如何應(yīng)對潛在衰退風(fēng)險。